Письмо Роскомзема от 28 декабря 1994 г. N 1-16/2096 "О порядке определения нормативной цены земли"

Официальный текст документа с изменения и дополнениями по состоянию на 25 сентября 2006 года

Во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 г. N 1204 "О порядке определения нормативной цены земли" (пункт 4) направляем "Рекомендации по установлению нормативной цены земли".

Копии решений органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, касающихся установления нормативной цены земли и случаев ее применения при регулировании земельных отношений, просим направлять в адрес Роскомзема для обобщения практики развития земельного рынка в России.

Председатель Комитета
Н.В. Комов

Рекомендации
по установлению нормативной цены земли
(утв. Роскомземом 27 декабря 1994 г.)

I. Общие положения

1.1. Рекомендации подготовлены во исполнение и в целях реализации постановления Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 г. N 1204 "О порядке определения нормативной цены земли" (далее по тексту - Постановление) в условиях недостаточной информации о рыночных ценах на землю.

Случаи применения нормативной цены земли на территории субъекта Российской Федерации (далее по тексту - субъекта РФ) определяются законодательными и нормативными актами Российской Федерации, а также решениями органов власти субъектов РФ и местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законодательством.

1.2. Нормативная цена земли, определенная в соответствии с первым пунктом Постановления в размере 200-кратной величины действующей ставки земельного налога на единицу площади конкретного земельного участка, в дальнейшем именуется базовой величиной нормативной цены земли. В связи с дифференциацией земельного налога, предусмотренной Законом Российской Федерации "О плате за землю", земельные участки приобретают соответственно различную базовую величину нормативной цены земли. Базовая величина нормативной цены земли не требует дополнительного утверждения решением органа власти субъекта РФ или местного самоуправления.

1.3. В силу сложившихся в России особенностей обложения земельным налогом базовая величина нормативной цены по части земель может не соответствовать реально существующему уровню рыночных цен. В связи с этим Постановлением предоставлено право органам исполнительной власти субъектов РФ вводить повышающие коэффициенты к базовой величине нормативной цены земли на территориях отдельных административно-территориальных образований или их частях.

1.4. Корректировка базовой нормативной цены земли по оценочным зонам территории субъекта РФ с помощью повышающих коэффициентов осуществляется в целях исключения неоправданного как занижения, так и завышения цен на землю при заключении договоров купли-продажи и иных сделок. При этом размер нормативной цены земли не должен превышать 75 процентов рыночных цен на земельные участки конкретного назначения.

1.5. В условиях формирования земельного рынка основными источниками получения информации о рыночных ценах на землю могут быть:

1) договора купли-продажи земельных участков, заключенные по результатам конкурсов и аукционов;

2) договорные цены на земельные участки, выкупаемые гражданами в собственность в соответствии с частью шестой пункта 4 Указа Президента Российской Федерации от 23 апреля 1993 года N 480;

3) данные о предложениях по продаже земельных участков по информационным риэлтерским и иным бюллетеням, объявлениям и сообщениям о намерениях продать земельный участок. При использовании этих данных следует учитывать, что результаты совершенных сделок (как показывает практика) ниже цены предложения на 20-50%;

4) данные государственной статистики (форма 3-зем).

При использовании перечисленных источников информации из рыночной цены застроенного земельного участка исключается цена расположенных на нем объектов недвижимости.

Анализ данных государственной статистики (форма 3-зем) показывает, что в силу несовершенства гражданского, земельного и налогового законодательства договорные цены на земельные участки по зарегистрированным сделкам существенно занижены и они не могут служить единственной базой для установления уровня рыночных цен на землю.

Для корректировки базовой величины нормативной цены земли не могут быть использованы действующие нормативы возмещения потерь сельскохозяйственного производства при изъятии сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд, так как они характеризуют ценность земель не по потребительским свойствам, а по затратам на компенсационное освоение новых земель или улучшение используемых сельскохозяйственных угодий и не учитывают рыночную конъюнктуру. В качестве рыночных цен не могут быть приняты также результаты расчетов показателей оценочной стоимости сельскохозяйственных угодий и других земель, базирующиеся на исчислении дифференциального дохода прошлых лет и не учитывающие соотношение спроса и предложения на земли различного плодородия и местоположения.

1.6. В условиях недостаточной информации о реально складывающихся рыночных ценах при совершении сделок с земельными участками, учитывая сложность решаемой задачи и ее социально-экономическую значимость, определение складывающегося уровня рыночных цен на землю и соответствующей ему нормативной цены земли предлагается производить экспертным путем на основе указанных ранее источников информации, их анализа с учетом характера и достоверности каждого из этих источников и обобщения экспертных оценок специалистов комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

1.7. Нормативная цена земли согласно Постановлению устанавливается в размере 200-кратной ставки земельного налога с последующим введением при необходимости повышающих коэффициентов к базовой величине на уровне субъекта РФ и корректируется в зависимости от местных условий и относительно частных изменений динамики рыночной конъюнктуры решениями органов исполнительной власти города, района.

1.8. Введение коэффициентов к базовой величине нормативной цены земли на уровне территории субъекта РФ и (или) на уровне территории района, города предлагается осуществлять в следующем порядке.

II. Порядок установления повышающих коэффициентов
к базовой величине нормативной цены земли
на уровне территории субъекта РФ

2.1. В соответствии с пунктом 2 Постановления орган исполнительной власти субъекта РФ на основе материалов (данных) органов исполнительной власти городов, административных районов рассматривает сложившуюся на земельном рынке ситуацию и при необходимости поручает соответствующему комитету по земельным ресурсам и землеустройству подготовку обосновывающих материалов о целесообразности введения коэффициентов к базовой величине нормативной цены земли на территории субъекта РФ и о рекомендуемых их значениях.

2.2. В поручении (решении) о подготовке обосновывающих материалов по введению повышающих коэффициентов к базовой величине нормативной цены земли орган исполнительной власти субъекта РФ назначает комиссию по экспертной оценке нормативной цены земли.

В качестве экспертов привлекаются специалисты:

- органов исполнительной власти субъекта РФ по финансам, земельным ресурсам и землеустройству, управлению имуществом, налогам, градостроительству и архитектуре;

- администраций районов и городов;

- агентств по торговле недвижимостью и организации аукционных торгов;

- территориальных проектных организаций и организаций, выполняющих работы по экономической оценке территорий;

- органов управления ведущими отраслями хозяйственного комплекса региона;

- по инженерно-транспортному обустройству территории;

- региональных банков, осуществляющих ипотечное кредитование.

В зависимости от местных условий и категории оцениваемых земель в качестве экспертов могут также привлекаться специалисты:

- сельского, лесного, водного и иного хозяйства;

- горного дела;

- экологии и охраны природы, охраны памятников истории и культуры;

- отдыха, туризма и других областей.

2.3. Для последующего ценового зонирования на территории субъекта РФ выделяются следующие основные группы земель:

- земли городов и поселков;

- земли сельских населенных пунктов;

- земли несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне черты населенных пунктов;

- земли для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне черты населенных пунктов;

- земли сельскохозяйственного назначения (вне черты населенных пунктов), кроме земель, предоставленных для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства (далее по тексту - земли сельскохозяйственного назначения).

2.4. Экспертные оценки величины нормативной цены выделенных групп земель производятся последовательно, начиная с земель городов с наиболее развитым социально-культурным потенциалом на территории субъекта РФ.

2.5. Расчетная нормативная цена земли определяется исходя из экспертных оценок специалистов, учитывающих комплекс факторов, влияющих на нее. Примерные перечни факторов, влияющих на нормативную цену земель различного целевого использования приведены в приложениях 1, 2, 3.

2.6. Экспертная величина нормативной цены земли города может быть установлена как средняя по всей его территории, так и по отдельным его зонам градостроительной ценности (экономической оценки).

2.7. Экспертные оценки величины нормативной цены земли городов и поселков и других выделенных групп земель на территории субъекта РФ проводятся экспертами с использованием в качестве ориентиров верхней и нижней границ ее значений.

При этом в качестве нижней границы величины нормативной цены земли для всех земель (без исключения) принимается двухсоткратная величина земельного налога.

В качестве ориентира верхней границы величины нормативной цены выделенных групп земель принимается нормативная цена земли:

- городов с наиболее развитым социально-культурным потенциалом для земель городов и поселков на территории субъекта РФ;

- близлежащих городов и поселков для земель сельских населенных пунктов;

- близлежащих городов, поселков и сельских населенных пунктов для земель несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне населенных пунктов, а также земель для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне населенных пунктов.

2.8. Экспертные оценки величины нормативной цены земли на территории административного района могут производиться:

- по землям городов и поселков - отдельно по каждому городу и поселку или по их группам, оцениваемым с одинаковой нормативной ценой;

- по землям сельских населенных пунктов, землям несельскохозяйственных (промышленных) предприятий, землям для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне черты населенных пунктов - в целом по административному району или по отдельным частям его территории;

- по землям сельскохозяйственного назначения - в целом по территории административного района.

2.9. По землям городов, поселков, на территории которых установлены зоны градостроительной ценности, наряду с дифференцированной по ним нормативной ценой земли устанавливается также средняя величина нормативной цены земли по всей территории города, поселка или по их группе.

Средняя величина нормативной цены земли устанавливается также и по всей площади земель сельскохозяйственного назначения административного района.

2.10. Повышающие коэффициенты рассчитываются делением экспертно установленной нормативной цены земли города, поселка, сельских населенных пунктов (или их групп), и других выделенных основных групп земель в административном районе на базовую величину нормативной цены этих земель. Для установления базовой величины нормативной цены используется средняя величина земельного налога соответствующих групп земель.

2.11. На основании рассчитанных значений повышающих коэффициентов формируются ценовые зоны в пределах каждой из выделенных основных групп земель на территории субъекта РФ.

В связи с установленным действующим законодательством различным порядком исчисления земельного налога повышающие коэффициенты к базовой величине нормативной цены земли могут дифференцироваться в пределах ценовых зон для земель различного целевого использования.

В границах земель городов и поселков повышающие коэффициенты могут дифференцироваться по землям:

- земельный налог по которым исчисляется по средним ставкам (таблица 1 приложения 2 к Закону Российской Федерации "О плате за землю");

- занятым жилищным фондом (государственным, муниципальным, общественным, кооперативным, индивидуальным), предоставленным под личное подсобное хозяйство, дачные участки, индивидуальные и кооперативные гаражи, садоводство, огородничество, животноводство;

- сельскохозяйственного использования (сельскохозяйственным угодьям).

В границах земель сельских населенных пунктов повышающие коэффициенты могут дифференцироваться по землям, предоставленным:

- гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота;

- гражданам для иных целей и юридическим лицам.

В границах административного района повышающие коэффициенты для земель несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне населенных пунктов дифференцируются по землям:

- занятым полигонами (кроме военных) и аэродромами;

- других несельскохозяйственных предприятий (включая карьеры и территории, нарушенные производственной деятельностью), транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения.

По землям несельскохозяйственных предприятий вне населенных пунктов, полностью освобожденных от уплаты земельного налога, повышающие коэффициенты не устанавливаются. Нормативная цена земли данных предприятий принимается в соответствии с нормативной ценой оценочной зоны, к которой относятся земли этих предприятий.

2.12. Принятые решения по формированию оценочных зон и повышающие коэффициенты к базовой величине нормативной цены земли отражаются на бланковых (или иных) картах территории субъекта РФ.

III. Порядок установления коэффициентов
к величине нормативной цены земли на уровне территории административного района, города

3.1. Администрация района, учитывая местные особенности территории и принимая во внимание значения факторов, влияющих на нормативную цену земли (приложения 1, 2, 3), рассматривает обосновывающие материалы районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству и может на территории административного района (кроме земель городов) ввести понижающие или повышающие коэффициенты в пределах 25 процентов от величины нормативной цены земли, установленной в соответствии с решением органа исполнительной власти субъекта РФ.

При необходимости коэффициенты могут вводиться по каждому населенному пункту, садоводческому, животноводческому товариществу, другим группам земельных участков.

3.2. Администрация города может вводить понижающие или повышающие коэффициенты по зонам градостроительной ценности территории города в пределах 25 процентов от величины нормативной цены земли, установленной в соответствии с решением органа исполнительной власти субъекта РФ.

По городам, на территории которых не установлены зоны градостроительной ценности для дифференциации ставок земельного налога, органам исполнительной власти города рекомендуется установить зоны для введения понижающих или повышающих коэффициентов.

3.3. Администрация района, города в соответствии с Постановлением может вводить понижающие или повышающие коэффициенты к базовой величине нормативной цены земли в пределах 25 процентов от ее значения до принятия соответствующего решения органа исполнительной власти субъекта РФ с последующей их корректировкой.

IV. Пересмотр решений о введении коэффициентов к базовой величине нормативной цены земли

4.1. Пересмотр решений о введении коэффициентов производится соответствующими органами исполнительной власти при изменении ставок земельного налога или экономической ситуации на земельном рынке по обосновывающим материалам, подготавливаемым комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

4.2. Обосновывающие материалы выполняются на базе обобщения данных о купле-продаже земельных участков и анализа земельного рынка.

V. Выдача актов установления нормативной цены земельных участков

5.1. При обращении граждан и юридических лиц, имеющих права на земельные участки, и в иных случаях, установленных законодательством, районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают акты установления нормативной цены земли конкретного земельного участка по рекомендуемой форме (приложение 4) в соответствии с порядком, действующим на дату выдачи.

5.2. При составлении акта установления нормативной цены конкретного земельного участка не учитываются установленные обременения (сервитуты и иные права других лиц), а также ограничения, носящие природоохранный, санитарно-гигиенический, технологический и иной характер, влияющие на рыночную стоимость данного участка.

Приложение 1 к Рекомендациям Роскомзема от 27 декабря 1994 г.

Примерный перечень факторов,
влияющих на нормативную цену земли города, поселка, сельского населенного пункта, а также земель для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне населенных пунктов

1. Обеспеченность территории внешними и внутренними магистральными и местными транспортными сетями, транспортная доступность основных региональных административных, культурных центров;

2. Обеспеченность территории инженерными сетями и сооружениями коммунального хозяйства (водоснабжение, теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация, канализация стоков);

3. Численность и плотность населения;

4. Уровень развития социальной сферы (обеспеченность жилым фондом, медицинскими, образовательными, торговыми и другими учреждениями социальной сферы);

5. Санитарно-гигиенические условия и состояние окружающей среды (загрязнение, запыление и др.);

6. Состояние природного комплекса, архитектурно-ландшафтные условия (облесенность территории, наличие водоемов, санаториев, домов отдыха и других рекреационных зон и объектов);

7. Уровень развития хозяйственного комплекса, уровень доходов и занятости населения;

8. Безопасность проживания;

9. Инженерно-геологические условия строительства: сейсмичность, подверженность территории карстовым явлениям, наводнениям, оползням, селям, подтоплению, эрозии;

10. Качество почвы (для земель поселков, сельских населенных пунктов, садоводческих и животноводческих товариществ, а также для земель личного подсобного хозяйства).

Приложение 2 к Рекомендациям Роскомзема от 27 декабря 1994 г.

Примерный перечень факторов,
влияющих на нормативную цену земли несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне населенных пунктов

1. Уровень развития производственной инфраструктуры региона: наличие и близость грузовых портов, узловых железнодорожных станций, обеспеченность магистральными и местными транспортными сетями, расположение предприятий, перерабатывающих местное сырье и сельскохозяйственную продукцию, пунктов приемки, складирования и хранения готовой продукции и т.д.;

2. Уровень инженерного обустройства территории;

3. Уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов и возможность привлечения квалифицированной рабочей силы;

4. Экологическое состояние и устойчивость природного комплекса.

Приложение 3 к Рекомендациям Роскомзема от 27 декабря 1994 г.

Примерный перечень факторов,
влияющих на нормативную цену земли сельскохозяйственного назначения

1. Обеспеченность территории магистральными и местными транспортными сетями, доступность рынков сбыта, предприятий по хранению и переработке сельскохозяйственной продукции, удаленность от региональных промышленных и культурных центров;

2. Уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов;

3. Уровень плодородия почв сельскохозяйственных угодий;

4. Санитарно-гигиенические условия и состояние окружающей среды.

Приложение 4 к Рекомендациям Роскомзема от 27 декабря 1994 г.

Акт
установления нормативной цены земельного участка

 
   1. Акт составлен по земельному участку _______________________________
                                               (местоположение или
 
_________________________________________________________________________
      почтовый адрес, кадастровый номер участка, если он присвоен
 
_______________ на основании ____________________________________________
   ранее)                               (обращение, запрос
 
_________________________________________________________________________
       юридического лица /его название/, гражданина /Ф.И.О./)
 
для использования при ___________________________________________________
                           (цель использования акта: купля-продажа при
                                      приватизации и другие)
 
   2. Категория земель участка __________________________________________
   3. Разрешенное использование земельного участка ______________________
_________________________________________________________________________
   4. Расчет нормативной цены земли:
-----------T--------T-------T--------T----------T----------T-------------
 Площадь   ¦Ставка  ¦Размер ¦Двухсот-¦Коэффици- ¦Коэффици- ¦ Нормативная
 земель-   ¦земель- ¦земель-¦кратная ¦ент по    ¦ент, уста-¦ цена земли,
 ного      ¦ного    ¦ного   ¦величина¦решению   ¦новленный ¦    руб.
 участка,  ¦налога  ¦налога,¦земель- ¦органа ис-¦админист- ¦
 га, кв.м  ¦  на    ¦ руб.  ¦ного    ¦полнитель-¦рацией    ¦
           ¦единицу ¦       ¦налога  ¦ной власти¦района,   ¦
           ¦площади ¦       ¦ руб.   ¦субъекта  ¦города    ¦
           ¦ руб/га ¦       ¦        ¦    РФ    ¦          ¦
-----------+--------+-------+--------+----------+----------+-------------
     1     ¦   2    ¦   3   ¦   4    ¦    5     ¦    6     ¦      7
-----------+--------+-------+--------+----------+----------+-------------
 
   5. Нормативная цена земельного участка по состоянию на
_________________ составляет ___________________________________________.
     (дата)                              (сумма цифрами)
 
_________________________________________________________________________
                          (сумма прописью)
 
   Примечание:
   1. Пункты 2 и 3 приняты в соответствии с _____________________________
                                              (название, номер, дата
 
________________________________________________________________________.
   выдачи правоудостоверяющего или правоподтверждающего документа)
 
   2. Повышающий коэффициент, равный __________, принят на основании
решения ________________________________________________________________.
               (дата, номер, пункт решения субъекта РФ)
 
   3. Коэффициент, равный ____________, принят на основании решения
________________________________________________________________________.
       (дата, номер, пункт решения администрации района (города)
 
 
Председатель комитета по земельным
ресурсам и землеустройству
________________________________
   (название района, города)
________________________________                          ____________
   (название субъекта РФ)                                   (подпись)
 
                М/П                      "____ " _____________ 199_ г.