Письмо Департамента налоговой политики Минфина РФ от 9 июня 2000 г. N 04-02-05/1 О государственной регистрации договоров аренды недвижимости, заключенных на срок менее 1 года
По состоянию на 25 сентября 2006 года
Департамент налоговой политики рассмотрел Ваше письмо от 14.05.2000 N 43/2000 и сообщает следующее.
В отношении необходимости государственной регистрации договоров аренды недвижимости, заключенных на срок менее года, сообщаем, что по нашему мнению, с учетом мнения Министерства юстиции Российской Федерации, органам которого в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" поручена государственная регистрация прав на недвижимое имущество, договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях, заключенные на срок менее года подлежат государственной регистрации в связи с нижеследующим.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимость регистрации договора аренды недвижимого имущества является общим правилом, исключения из которого могут устанавливаться данным Кодексом или иными федеральными законами.
При этом статья 625 вышеупомянутого Кодекса устанавливает, что к отдельным видам имущества нормы, касающиеся общих положений об аренде, применяются, если иное не установлено правилами данного Кодекса об этих договорах.
Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 вышеназванного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом, согласно статье 1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с учетом изменений и дополнений) нежилые помещения, равно как и здания и сооружения, являются объектами недвижимого имущества, права на которое и сделки с которым подлежат государственной регистрации.
Согласно статье 26 вышеназванного Закона аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Вместе с тем, Гражданский кодекс Российской Федерации специально не регулирует вопросы государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений в зданиях и сооружениях, а в названной статье не указано, что в этом случае вопрос о регистрации таких договоров решается в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, в соответствии с пунктом 3 статьи 26 вышеупомянутого Федерального закона в случае сдачи в аренду помещения в здании или сооружении договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя на сдаваемое в аренду помещение, а не право на здание или сооружение в целом.
На основании изложенного полагаем, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственной регистрации независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, обязанность организаций регистрировать договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях, заключенные на срок менее года, может быть отменена путем внесения изменений в законодательство, регулирующее вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Что касается вопроса о включении в себестоимость продукции (работ, услуг) расходов по договорам аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях, заключенным на срок менее года и не зарегистрированным в установленном порядке сообщаем следующее.
В соответствии с пунктом 1 и подпунктом "ч" пункта 2 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг) включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.08.92 N 552 (с четом дополнений и изменений) на себестоимость продукции (работ, услуг) относится плата за аренду отдельных объектов основных производственных фондов (или отдельных их частей), используемых для производства и реализации продукции (работ, услуг).
Согласно пункту 1 статьи 54 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщики-организации исчисляют налоговую базу по итогам каждого налогового периода на основании данных регистров бухгалтерского учета и (или) на основании иных документально подтвержденных данных об объектах, подлежащих налогообложению или связанных с налогообложением.
В соответствии с пунктом 16 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" (ПБУ 10/99), утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 06.05.99 N 33н расходы в бухгалтерском учете признаются в соответствии с конкретным договором, требованием законодательных нормативных актов и т.д.
В то же время, в случае если договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях заключены без государственной регистрации, такие сделки, по нашему мнению, осуществлены в нарушение норм законодательства и согласно статье 165 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть признаны в установленном порядке ничтожными. Следовательно, отсутствует основание для признания расходов по таким сделкам.
Если в отношении любых расходов организации данное условие не выполнено, то в бухгалтерском учете организации признается дебиторская задолженность, включение которой в себестоимость продукции (работ, услуг) в целых налогообложения указанным выше Положением о составе затрат не предусмотрено.
Заместитель руководителя
Департамента
А.И.Косолапов
