Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (утв. Госкомземом РФ 11 мая 2000 г.)
Архив тесты документа с изменениями и дополнениями на 25 сентября 2006 года
Введение
Земля, как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.
На сегодняшний день в Российской Федерации сложились предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.
В целях обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель и унификации методологических подходов, используемых при проведении земельно-оценочных работ, Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике разработана "Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации", которая является первым этапом государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Российской Федерации.
1. Основные положения
1.1 Основные понятия:
Для целей настоящей методики используются следующие основные понятия:
государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий (далее по тексту кадастровая оценка) - совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований по состоянию на определенную дату;
качество сельскохозяйственных угодий - интегральные значения характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойствам;
земельный участок - сельскохозяйственные угодья в границах землевладения (землепользования) физического или юридического лица, удостоверенные в установленном порядке уполномоченным государственным органом;
местоположение земельного участка - характеристика земельного участка по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения промышленными товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок;
дифференцированный рентный доход - дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения;
кадастровая стоимость - капитализированный расчетный рентный доход.
1.2 Целью кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога и иных целей, установленных законом.
1.3 Объектом кадастровой оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах субъектов Российской Федерации (далее по тексту субъектов РФ), административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.
1.4 Предметом кадастровой оценки является значение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов кадастровой оценки.
1.5 Этапы кадастровой оценки:
первый этап (межрегиональная оценка земель) - оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения кадастровой оценки в субъектах РФ;
второй этап - кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям, землепользованиям (в данной методике не рассматривается).
Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.
2. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации
Первый этап кадастровой оценки проводится с целью определения средней кадастровой стоимости 1 гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки внутри субъекта РФ.
При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на 1 гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный доход и кадастровая стоимость. Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки внутри субъекта РФ.
2.1 Определение оценочной продуктивности 1 гектара сельскохозяйственных угодий
2.1.1 Рассчитывается средняя фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур (групп культур) и сенокосов в субъектах РФ за 1966 - 1998 г.г.
2.1.2 Определяется оценочная продуктивность 1 гектара посевов основных сельскохозяйственных культур и сенокосов субъекта РФ: в стоимостном выражении - в средних ценах реализации 1999 года, сложившихся в соответствующем природно-экономическом районе и в переводе в кормовые единицы. Продукция кормовых культур в стоимостном выражении оценивается по цене одного центнера кормовых единиц фуражного зерна. Цена фуражного зерна принимается на уровне 75% от средней реализационной цены всего объема товарного зерна по России.
2.1.3 Рассчитывается средняя оценочная продуктивность 1 гектара посевов путем взвешивания оценочной продуктивности культур на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года. Оценочная продуктивность 1 гектара пашни определяется умножением средней оценочной продуктивности 1 гектара посевов на долю всех посевов в площади пашни.
2.1.4 Определяется оценочная продуктивность 1 гектара сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взвешиванием оценочной продуктивности 1 гектара пашни, сенокосов, пастбищ* на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. В долю пашни включаются доли многолетних насаждений и залежи, т.к. их оценочная продуктивность условно принимается на уровне оценочной продуктивности пашни.
2.2 Определение оценочных затрат на использование 1 гектара сельскохозяйственных угодий
2.2.1 Определяются ежегодные фактические затраты на 1 гектар посевов основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за 1992 - 1998 гг.
2.2.2 Рассчитываются по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам ежегодные индексы затрат субъекта РФ по отношению к соответствующим средним показателям по Российской Федерации.
2.2.3 Определяются средние за рассматриваемый период индексы затрат по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам по субъекту РФ путем суммирования ежегодных индексов и делением этой суммы на количество лет за рассматриваемый период.
2.2.4 Рассчитываются оценочные затраты по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам за 1998 г. по субъекту РФ умножением средних фактических затрат по России за этот год по соответствующей культуре на средний индекс затрат по данному субъекту РФ.
2.2.5 Рассчитываются средние оценочные затраты на 1 гектар посевов путем взвешивания оценочных затрат по культурам на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года. Оценочные затраты на 1 гектар пашни определяются умножением средних оценочных затрат на 1 гектар посевов на долю всех посевов в площади пашни.
2.2.6 Определяются оценочные затраты на 1 гектар сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взвешиванием оценочных затрат на 1 гектар пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. Оценочные затраты на 1 гектар пастбищ условно принимаются на уровне 20% от оценочных затрат на 1 гектар сенокосов.
2.2.7 Оценочные затраты на 1 гектар сельскохозяйственных угодий субъекта РФ корректируются на разницу в урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за периоды 1966 - 1998 годы и 1992 - 1998 годы. При этом корректируется только часть затрат, функционально связанных с уровнем урожайности сельскохозяйственных культур и сенокосов.
2.2.8 Определяются оценочные затраты на 1 гектар сельскохозяйственных угодий за 1999 год по субъекту РФ умножением оценочных затрат за 1998 год на индекс удорожания цен на материально-технические ресурсы, необходимые для использования сельскохозяйственных угодий.
2.3 Расчет цены производства и рентного дохода
2.3.1 Определяется цена производства валовой продукции с 1 гектара сельскохозяйственных угодий субъекта РФ добавлением к оценочным затратам дохода, минимально необходимого для обеспечения воспроизводства дохода в размере 7% от оценочных затрат 1999 года.
2.3.2 Рассчитывается дифференциальный рентный доход с 1 гектара сельскохозяйственных угодий субъекта РФ вычитанием из стоимости валовой продукции (оценочной продуктивности) цены ее производства.
2.3.3 Устанавливается единый для субъектов РФ абсолютный рентный доход в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 гектара сельскохозяйственных угодий в среднем по Российской Федерации.
2.3.4 Определяется расчетный рентный доход с 1 гектара сельскохозяйственных угодий субъекта РФ путем суммирования дифференциального и абсолютного рентных доходов.
2.4 Расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий
Кадастровая стоимость 1 гектара сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации.
Срок капитализации расчетного рентного дохода принимается равным 33 годам.
Председатель Комитета
С.И.Сай
Согласовано:
Минсельхозпрод России
11 мая 2000 г.
Мингосимущество России
11 мая 2000 г.
Минэкономики России
11 мая 2000 г.
------------------------------
* Оценочная продуктивность пастбищ принимается по материалам четвертого тура оценки земель.